盈信控股 (15): 胡孟青 兔年之選

青心直說：守株待兔揀盈信 Appledaily.com 8.2.2011

建築股一向予人雞肋嘅印象，皆因屬於揼石仔生意，承造政府工程，收錢找數唔係問題，利潤率至係關鍵，以新昌營造（ 404）為例，包括物業管理及機電安裝工程與土木工程及樓宇建造等綜合毛利才 9.9%，而且係 73.4%合約來自私人發展商，才可達到勉強接近一成利潤，而較大比重來自承接政府工程嘅盈信控股（ 015），即使持續努力控制成本，工程部份嘅毛利率仍只能從 09年嘅 5.1%，改善至 6.9%。有見及此，加上管理層深明要把握利潤最大化的關鍵，就是要掌握整個產業鏈，早幾年由建築轉型物業發展的俊和（ 711）就係好例子，但俊和在港物業項目只有清水灣道八號，近年更將重點放喺內地。自 07年積極收集貴重物業嘅盈信，手頭擁有過百億合約工程項目，足夠未來兩三年提供穩定現金流之餘，資產仲包括窩打老道 155及 157號共 1.6萬方呎極具重建價值嘅大屋連地、薄扶林道 92A及 92C將重建為獨立洋房嘅地盤、通菜街 123至 127號舖位加酒店項目、彌敦道 688號旺角中心 17個相連舖位，內地則有天津濱海區 CBD嘅 31層總樓面 7.6萬方米嘅甲級寫字樓。

土儲豐厚重建有價
物業發展首重 Landbank，睇完以上資產組合就知夠料，配合物業統統喺 2012年落成，資金已急不及待撈定嚟守株待兔。港府奉行高地價政策，連大型發展商都慨嘆市區靚地難求，焗住要收舊樓，配合強拍門檻降低，小型發展商直接受惠，因為收舊樓好考耐性同技巧，盈信上月成功以 2.41億元，收購灣仔活道 1號舊樓項目 84.4%業權，成另一重建項目寶藏。發掘滄海遺珠先要秤一秤身家，篇幅所限，明天再做 Sum of the parts為資產估值。

股價行先一步，係因為年三十晚早上《港股王》已事先張揚，配合 2011年之選太保（ 2601）之外嘅兔年之選，期望守住 1蚊雞反覆向上，起碼兩隻股都唔係通街唱到爛之作，少一重風險。


9.2.2011 Appledaily.com

唔係乜公司都可以斷斤秤，有能力將手上磚頭變現，「每股資產淨值」至有價有市。資產淨值在會計上，係指上市公司總資產減去總負債，即償還所有負債後股東應佔嘅資產價值，再除以已發行普通股數目，係公司投資價值其中一面鏡。至於 SOTP，即分類加總估值法（ Sum of the Parts Valuation），適用於業務較綜合同多元化的控股公司，由於盈信控股（ 015）手持物業項目只按未計及重建價值之購進成本入賬，即以 6.1億元淨資產計，每股賬面值折合僅 0.41元，根本唔能夠反映資產重估及物業重建後的可實現銷售增值部份；土木工程核心業務現金流給予資產以外的最基本應有估值，也可按該部份業務盈利能力嚟合併運算更合理估值目標。唔睇資產純考慮核心業務，往績 PE唔夠 10倍，以現市值衡量，盈信每股資產淨值喺乜水平？篇幅所限，明天再算。
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