Follow Me： 0.13倍 PB 汪世忠's 中國地產 (1838) 超平

Follow Me： 0.13倍 PB 中國地產超平 Appledaily.com 2010年10月17日

政策打壓不倒實際需求，內地樓市即為最佳寫照。內房股受心理影響長期落後大市，其中最嚴重一隻是打正旗號專攻內地樓房產業的中國地產（ 1838），現價遠離上市招股價與 07年高峯，與資產及盈利兩大基本因素大幅脫節，可視為炒落後的首選對象。

進入中期反彈大浪
中國地產上周收 2.55元，重站 10日平均線之上，經 10月初短暫調整後，呈旗形突破，周線圖以「圓底」往上挑戰 4月高位 2.72元，一旦破位，即可進入中期反彈大浪。目標 4.32元，是以高峯 6.50元跌至 0.81元見底，累跌 5.69元後的黃金比率 0.618倍反彈幅度推算，雖較現價有 69%上升空間，但計及兩大基本因素，仍然「平通街」！中國地產 07年 2月上市，招股價 3.60元，至今仍潛水 29%，比歷史高位 6.50元，更低達 61%。不合理是 09年度（ 12月年結）盈利已大幅回增 14.6倍至 96.1億元，更超越上市時 07年度盈利 79.3億元達 21%，但股價卻遠離招股價與高峯價，提供難得的低位收集機會。中國地產主力發展上海房地產，收益來自物業銷售、租賃與管理。 09年度每股盈利 5.31元， PE低至 0.48倍，因盈利中有 120億元來自物業公平值，其參考性不大，而 2010年上半年也有 76.8億元出自公平值收益，但總可反映出其 NAV的豐厚程度。

NAV每股 19.12元
中國地產今年 6月底 NAV每股高達 19.12元，現價 PB低至 0.13倍，較華潤置地（ 1109） PB 2.24倍，大幅折讓 94%。「龍頭」與「龍尾」 PB應有差距，但與同為主攻上海物業的湯臣集團（ 258）現價 PB 0.45倍比較，也有 71%折讓，其超平程度只能以兩個字形容：離譜！深信地產股的盈利必然是來自手上有多少土儲，土儲價值則反映在 NAV上。中國地產 NAV一直未被股價作出較合理的反映，或可能與今年 6月底總借貸達 45.9億元，其中 7.8億元須在 1年內償還有關。計及資產負債率為 10.4%，實在穩妥安全。

潛在價值將獲釋放
內地樓市雖仍要面對中央不斷加強打壓的威脅，但中國消費力之強，前所未見，其中一個最大動力，是來自取消戶籍制度與城鎮化，勢將掀起人類歷史上一次最大的移民潮。透過城鎮化，國民對樓房需求只有更大更殷切，而中國地產有的是豐厚土儲，足以應付未來多年發展所需，其「潛在價值」將獲全面釋放，股價勢必水漲船高，爆升可期！

遠低於當年私有化 PB
上周五儀征化纖（ 1033）曾傳私有化，一度爆升 21%。私有化 3個字，是股民最喜歡聽的字眼，買中私有化股份，一朝發大財。中國地產曾經私有化，然後再上市。中國地產前身是太平協和，以前代號諧音「洗衫板」（ 438，現為彩虹電子所用）。 03年，汪世忠 (never never touch汪世忠's stock!) 以 PB 0.45倍的條件，將當年的太平協和私有化，小股東不滿，但亦無可奈何接受。07年，汪世忠將太平協和包裝過，變成中國地產，招股價的 PB是 0.75倍。汪氏以低 PB私有化太協，然後以較高 PB再將其再上市，算盤打得很響，大賺差價。萬料不到，現在小股東買回中國地產，只須付 PB 0.13倍，較當年太平協和私有化的 PB 0.45倍，低七成！