內房風暴 中央嚴打囤地 五部委齊出招 買地首期最少五成
Appledaily.com 2009年12月19日
內地五部委使出連環招封殺地方政府；任意減免地產商繳交土地出讓金，更鐵定賣地的首次繳款比例為總金額 50%，大增地產商買地成本，削地產商囤地力量。住建部昨接棒，高調向全國超過 600位副市長公佈，明年將大規模興建共 310萬廉價房。兩日兩招以行動引證總理溫家寶的「國四條」不僅是口號。 記者：尹燕麗.
不少地方政府為刺激經濟，「棄守」土地出讓金規則， 5部委定出新規則，並要求全國政府「嚴守」。為讓全國省市領導意識中央要拆樓市泡沫，住建部「史無前例」邀請 600餘位副市長參與 2010年全國建設工作會議。
明年擬建 310萬廉價房
住建部部長姜偉新在會上發言時指，住建部明年將繼續大規模發展保障性住房建設，計劃建 180萬套廉租房和 130萬套經濟適用房，「希望 2010年，大家住有所居。」大增廉價房量之餘，對於購買經濟適用房的收入標準，住建部亦表明，各地可根據建設的實際情況來適當放寬，對收入標準進行調整。
影響中小地產商資金流
對於財力厚的地產商來言，廉價房買家根本買不起他們的樓，故此招影響甚微。而最具破壞力的就是 5部委規定土地首次繳款比例不得低於全部土地款的 50%，分期繳納期限為一年，只有特殊項目容許為兩年，違者將不得參與新的土地交易，懲罰措施十分嚴厲，此招勢影響中小型地產商的資金流。更絕招，就是建立收取土地出讓金的透明機制，地方官日後不可以再「睜一隻眼、閉一隻眼」。對於許多城市首付比例只有 20%至 30%，甚至有允許開發商分 3至 4年支付款項，或者分期發土地證，大大降低發展商的資金壓力，令地產商可透過低成本拿地，造成「地王」頻現的情景料可受控。
部份發展商料加快銷售
然而，地產龍頭之一華遠集團總裁任志強指新政沒新意，北京開發商從來都是短時間內全額付款的，只有部份城市的救市政策，給了開發商緩交，少交的優惠。他續說，明年上半年恐慌性住房的趨勢將繼續，如果土地供應不能增加，高房價的問題不會解決。消息指，廉價房可能是一個開始，在保障性住房建設上，今年全國需投入資金 1676億元（人民幣．下同），但截至 8月底僅完成投資 394.9億元，完成率僅為 23.6%。另今年首 3季，全國住宅用地供應同比增 8.7%，但其中中低價位、中小套型普通商品房用地供應同比卻減少 45%。消息指，地產供應「調結構」行動陸續來。故若國土部此招效果甚微，不排除下一步將使出金融「殺手」，即嚴控信貸。交銀國際房地產業分析師何志忠指出，此次大幅提高首付比例，不排除部份發展商會加快物業銷售，從而令市場供應增加，達到遏制房價上漲的效果。
國土部《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》
•首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的 50%
•分期繳納期限不超過一年
•土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）不得分期
•土地出讓淨收益的 10%用於補充城市廉租住房保障資金
•地方機構於明年 3月底前書面通報落實情況
•違者不得參與新的土地交易 .
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長線看俏 跌市重災區 龍頭候低吸
中央接二連三推出遏制房地產價格措施，內房股成為本周跌市重災區，業界相信，內房股短期在政策收緊下，會持續積弱跑輸大市，尤其中小型發展商，融資漸見壓力，甚至出現財困局面，反而大型發展商可藉此機會擴充實力，有利中長線發展，建議投資者待股價喘穩後，伺機吸納龍頭股。
中海、潤地相對硬淨
中央規定地產開發商，購地首期比例不可低過地價五成。內房股昨全線急瀉，半新股龍湖（ 960）及花樣年（ 1777）分別插水 8%及 6.4%，總結全周，多隻股份跌幅超過一成。大部份內房股上周創今年新高，惟中央多項遏樓價政策出台後，現價普遍較今年高位回落兩至三成，當中包括龍頭股合生（ 754）及富力（ 2777）。
中銀國際表示，中央出招對房地產行業的長期發展有利，此舉較利好中國海外（ 688）和華潤置地（ 1109）等大發展商，主要是其資產雄厚，融資能力較強，在競爭減少有利環境下，易於擴充土地儲備，惠及長遠發展。事實上，中國海外及潤地本周跌幅少於一成，為眾多內房股中表現最硬淨。
基金買盤推動 合景漲
一名基金經理指出，中央雖明言遏制樓價，惟地方政府為求爭取經濟增長成果，許多都縱容發展商違規，但假設中央進一步規範及收緊銀行放貸，內房股資金鏈將斷裂，故土儲集中於個別地區、負債比重偏高的內房股，並非撈底首選。另外，昨日收市後，九倉（ 004）、合景（ 1813）及 SOHO（ 410）正式納入富時亞洲房地產指數，基金買盤推動下，三者股價分別飆 6.6%、 5.2%及 2.8%，成為昨日跌市奇葩。
內房股淪為重災區
合生（ 754） 昨收報： 10.66元 一周變幅：-16.59%
富力（ 2777） 昨收報： 13.40元 一周變幅：-7.59%
洋地產（ 3377） 昨收報： 6.83元 一周變幅：-16.71%
雅居樂（ 3383） 昨收報： 10.44元 一周變幅：-14.57%
越秀（ 123） 昨收報： 2.13元 一周變幅：-15.81%
世房（ 813） 昨收報： 14.22元 一周變幅：-14.23%
綠城（ 3900） 昨收報： 12.06元 一周變幅：-18.40%
保利（ 119） 昨收報： 9.90元 一周變幅：-15.24%
華潤置地（ 1109） 昨收報： 17.42元 一周變幅：-9.08%
中國海外（ 688） 昨收報： 16.32 一周變幅：-9.43%
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業界迴響 打擊投地意欲 難阻樓價再升
中央打遏發展商炒地的政策正陸續出台，然而，發展商似暫未感到壓力，龍湖地產（ 960）及蘇州常發集團昨日各以高底價 4倍爭得上海商住地皮。業界認為，新出台的政策，稍後一定會打擊發展商的投地意欲，但卻未必打擊樓市，明年樓價估計仍升約一成。
龍湖貴底價 4倍奪滬地
繼日前上海復地（ 2337）高價投得上海地皮後，龍湖地產以及常發集團，亦以較高的溢價爭奪上海嘉定區土地。其中龍湖所投的嘉定新城合作路以西商住地，成交價約 17.3億元（人民幣．下同），較底價約 3.35億元，高 4.16倍。至於常發集團則以 9.1億元投得的溫泉路以東商住地，成交價也較底價 1.732億元高 4.25倍。
明年升幅料降至 10%內
中原集團副主席黎明楷指出，中央最新首期收五成地價的政策，加上銀行又逐步收緊信貸，都一定會影響未來發展商的投地意欲，來年應難如今年般，不斷有地王出現的景況。至於中央嚴格執行，要發展商按時清繳地價，雖可逼使發展商加快推盤，但短期內應較難見效果。因為不少發展商去年在金融海嘯後都放慢施工進度，至今年第二季後才開始加速，所以，按建築時間計算，最快也要至明年下半年才可大量推出樓盤。他認為，雖然預計明年樓盤供應會增多，但由於中央仍推行較寬鬆的貨幣政策，刺激買樓需求。他又相信明年樓價再不會如今年般可升 20%至 30%，然也不會出現大調整，只是樓價升幅會放緩，在 10%以內，而部份今年升幅較大的一線城市，所受壓力會較大
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泡沫成因 囤地久禁不止 寬鬆政策惹禍
放款量越大，囤的地越多。 SOHO中國（ 410）行政總裁張欣指出，地產商囤積土地出現久禁不止，主因就是放款量非常大，造成房價拼命上漲，連稅收政策都起不了多大作用。
京滬需求較大 泡沫小
資金過剩，地產商自然四出覓地，不過，政策亦造就地產商勇於囤地。令張欣驚訝的是政府態度，原因是大家都預期是這麼大的泡沫，政府一定會緊縮一點。結果是不僅沒緊縮，出來的政策，還是繼續實施寬鬆的宏觀政策。就是應緊不緊的政策，令地產商對未來有良好預期，並深信「地王」還會在未來不斷出現。當然，低息和厚利亦吸引資金投資地產和股市，地價被搶貴了，自然會形成泡沫。張欣說，目前中國每個城市都存在房地產泡沫，北京和上海因真實需求存在，泡沫相對較小。
籲控制信貸 增土地供應
需求成為推高樓價藉口，同時令老百姓供樓變得越吃力。張欣表示，目前中國房價與實體經濟已越來越脫節，政府應採取行動防止泡沫破滅，「政府一定要意識到資產泡沫是多麼的嚴重，而且資產泡沫不會通過他說幾句話解決，最根本的就是要控制信貸，然後加大土地供應。」沿海綠色家園（ 1124）首席財務官鄭榮波相信，在必要時，政府將採取微調措施為市場降溫，包括收緊第二套房房貸、推物業稅和上調存款準備金率。但他預計中央會審慎考慮有關政策，不致令樓市進入下滑的周期。SOHO中國未來將會專注賣樓，張欣說，「因為那麼多人排着隊要買房子，這個你就得賣。」當然，如果貨幣政策繼續寬鬆，明年銷情應該比今年好
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增廉價房遏樓市
中央連番措施遏抑內地樓價飆升，今年樓價暴升的京滬兩市立即為樓市降溫，上海正式啟動經濟適用房申購，北京把逾50%的住宅供地用作建設政策性供房，以提高內地居民置業能力。市場料措施會令房屋供應急增，遏抑樓價再急升。
滬適用房平同區一半
上海市徐滙、閔行的經濟適用房申購於上周五起正式接受申請，首批試點供應房價為每平方米4,800元（人民幣‧下同）至5,200元，相當於同區同期普通樓價的四、五成，申請期限一個月。申購的經濟門檻主要是人均年收入不超過27,600元，以及家庭人均財產不超過70,000元。
經濟適用房亦稱為「保障房」，其樓宇面積約90平方米。上海市長韓正為了令樓價降溫，擴大經濟適用房供應規模。當地市場人士預計，措施會於明年在上海全面推動，尤其衝擊房價達每平方米二萬元的住宅。按中原地產研究中心數據顯示，徐滙區復興路及徐家滙路十一月份二手樓每平方米售價分別為22,392元及30,928元，而同期北京朝陽區二手樓每平方米售價約16,000多元至18,000多元。
明年狂建130萬套廉房
另外，住房和城鄉建設部於上周五在北京召開年度工作會議，表明遏制房價增長過快是明年全國住房建設工作的首項任務，部長姜偉新指出，計劃於明年大規模發展廉價保障性住宅，分別興建180萬套廉租住宅及130萬套經濟適用房。而市委常委會亦通過，明年將北京逾50%住宅供地用作建設居民自住型、改善型等政策性供房，共13.4萬套，加大政策房土地供應，而住建部指，若要加大經濟適用房投放，就要將住宅面積控制在60平方米。
事實上，今年內地樓價一路攀升，中國社科院上月指出，內地85%家庭「買不起樓」，兩大城市相繼推出措施，抑壓住宅價飆升。華遠集團董事長任志強認為，以全國人均國民生產總值衡量內地住宅樓價並不合理，會產生房價過高的誤解，以北京西城區為例，人均GDP達三萬美元，房價只等同其他相同收入國的十分之一。
京滬樓價連升五個月
發改委北京房屋銷售價格指數在今年三月按年收縮1.3%，但自七月起重拾升勢，連續五個月按年錄得升幅，十一月份按年升5.7%，上月報105.7點；而同類型的上海指數同月報105.5點，當地樓價同樣於七月份開始回升，並連續五個月按年錄得升幅，上月同比升5.5%，上海及北京住宅銷售價同樣於上月創今年內高位。
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