青心直說：收緊二套房貸作用有限, 青姐教路：可吼內房股

Appledaily 22.12.2009


青心直說：收緊二套房貸作用有限 ---- 青姐教路：可吼內房股

2009年12月22日

胡主席於澳門越洋發功，喺家訪市民時大談樓市泡沫。配合上周人大財經委副主任賀鏗公開表白，單靠俸祿難圓買樓夢。言論一出，引起內地網民唔少共鳴，希望更多高官挺身而出，向中央施壓打擊炒風。其實中央已手口並用，先有調整營業稅徵收比例、國四條、提高買地首期到五成以防止發展商炒地囤地，最新招係收緊第二套房按揭，新買家最少要畀五成做首期。呢個入選《福布斯》世界七大泡沫奇觀嘅中國樓市，會否聽聽話話靜落嚟？看來以上幾招只能起到短暫作用。二三線城市過去數月價量齊升，明顯大炒家已轉移視線，否則海南島樓價點可能由年頭每平方米一萬元人民幣（下同）， 10個月內升 50%有多？部份全海景「豪宅」賣到 4.1萬元天價。

五成首期難阻叠水炒家
其實買得海南豪宅，根本唔使靠銀行「科水」，最新開賣樓盤， 90%係外省客， 85%都係現兜兜畀錢，中央收緊貸款，對佢哋根本無影響。同股市一樣，當貨源歸邊，供應減少，樓價自然跟住上。喺普羅大眾層面，銀行放款取態各異，現時一般投資者買第二套房，最盡只能做六成按揭，但打電話問吓格吓價，同一間行部份竟然可以做到七成按揭。可見政策還政策，銀行方面亦有相應對策。同樣係供求使然，本港樓價調整後再上，銀行手鬆程度史無前例，估價越嚟越高。中小型住宅租金三級跳，結果多咗人租轉買，搶高樓價；業主又唔肯放租，變相再推高租金，令現水平樓價有租金回報支持，大條道理長升長有。樓市升當然皆大歡喜，令人擔心係每層樓其實都係一隻牛證，起碼有 7倍以上槓桿，有閒錢都要量力而為。

胡孟青


Appledaily 23.12.2009

青心直說：夕陽工業殼遇上朝陽好人家

昨日說到收緊二套房措施效果成疑，今日談談如何把握機遇，喺呢浸泡沫中突圍。今年有 18間 A股公司轉型，當中八成已變身地產股。據統計，內地 83隻內房股，頭三季平均毛利率近四成，吸引其他公司紛紛轉型做地產，希望一夜間大幅提高公司估值。大型開發商亦絕不怠慢，重組的重組、收購的收購。先有越秀地產（ 123）送咗同賣咗交通業務專注內房，然後是中國海外（ 688）計劃以高溢價收購擁有光大地產 70%股權的蜆売電器（ 081）。蜆売呢隻老牌工業股，大股東早喺 9月提出，以每股 1.8元向股東收購已有嘅風扇家電業務；中海則以每股 5元向蜆売提出全購，合併代價每股 6.8元，比停牌前 3.75元造價，有 81%溢價。

蜆売小股東套現機會
鳳凰無寶不落，有分析報告指中海上半年欠缺新增土儲，原因係母公司中國建築專注 IPO事宜，到下半年才發力起跑。中期報告顯示，中海截至 8月底土儲約 2563萬平方米；計入 9月在上海、青島、瀋陽、成都等城市新獲土地及順利入主光大後，土儲將增加 320多萬平方米。中海要以高溢價收購，除咗看好可以獲得蜆売旗下光大地產業務，包括廣州中信廣場、上海光大會展中心、北京光大國際中心等優質項目外，仲同時取得呢個靚殼，為集團重組鋪路。中海近年積極收購香港豪宅地，短短兩年間已在九龍塘購入 3個項目，將來 81極有機會成為集團另一上市旗艦。作為蜆売小股東可謂行大運，因為好多都喺兩個幾時買入，即使係 07年以高價 8蚊樓上買，合併每股 6.8元作價似係好肉痛，但若然冇呢單刁，股價根本極難翻身，賬面蝕 1蚊，好過無了期咁等。假如最終未能順利於本月 31日舉行的股東特別大會中通過，股價將被打回原形，夕陽變朝陽嘅願望頓成泡影，近年最佳教訓係電訊盈科（ 008）。中海呢次志在必得，唔係食正內房股潮，點會咁好價？但有公司執董不滿作價，訴諸法庭圖解決，小股東要甩身就要親身出席 EGM，舉手投票，千萬不要放棄作為持有 22.06%股權小股東一分子的權利。

胡孟青