富力、碧桂園、雅居樂聯手 奪廣州亞運城地

富力、碧桂園、雅居樂聯手　奪廣州亞運城地中國新地王 255億成交

2009年12月23日

【Appledaily 報訊】中央近月多次出手調控樓市及欲打擊發展商囤地，仍難遏止發展商投地熱情。昨日廣州國土局拍賣內地史上最高價的番禺亞運城地皮，雖只有國企及民企兩大陣營財團對決，但最終仍以高底價逾 54.5%的 255億元（人民幣．下同）成交，由富力地產（ 2777）、碧桂園（ 2007）及雅居樂（ 3383）所組民企財團奮勇奪魁。　記者：林志光.

這三位廣東「地膽」，要擊敗國企的唯一戰略就是出高價，市場人士均認為成交價略高於市場預計一至兩成多。該幅應是內地最大一幅土地拍賣，底價最高的地皮，無論是開價 165億元，或國土局的意向底價 175億元，都已是內地土地賣價的新高。因為涉資之巨，有能力競爭者有限，所以昨日只得三家財團競投，除富力財團外，還有獨資的中信集團，和由保利房地產、中海地產及萬科地產所組財團。

競爭展開後，只得保利及富力兩財團互相競價，中信由始至終均未有舉牌競投。兩家分別代表國資及民企陣營的財團緊咬對方不放，在相爭近 20多分鐘後，終由富力財團在近 50口價的 255億元，成功奪得土地。中央要求支付五成地價作首期的規定並未適用於此地，財團須在三日內支付地價 40%作首期，即約 102億元，餘下在 2010年底及 2011年底支付。該幅亞運城地皮，總商住樓面約 411.3萬方米，其中約 86萬方米屬已建成物業，約提供 8000個單位，最快明年亞運會後便可推出發售。而整個項目發展必須在 6年內完成。有業界分析指，保利財團未有再追價，是因為該三家發展商今年在內地各城市已大量投得土地，如保利最少斥資近 500億元投得超過 40幅土地。相信，三家民企發展商今年增加土儲並不多，相信亦是他們今次不惜一切要攞地的原因之一。

部份樓面已落成　明年推售
富力華南區總經理朱榮斌在地皮成交後表示，在競投土地前已考慮過中央的調控措施，今次成交價在財團預期之內。據了解，三家發展商將各佔項目股權三分一，其中已落成的約 87萬方米樓面最快可在明年下半年推售。中原地產廣東項目部總經理黃韜表示，中央的措施難擋現場熱烈的競投氣氛，致令今次財團稍有過份樂觀，成交價較他預期略高兩成多，還要負責興建不少公建配套，因此，項目平均銷售樓價每方米估計要達 1.2萬至 1.3萬元，才有合理利潤；現時較接近此項目的一些樓盤如莊士映蝶藍灣及保利公館 2010，現每米售價約 8000至 9000多元。他指在未來一兩年內，相信中央仍會有進一步調控樓市供應；及預計樓價在明年亞運會過後會有下跌風險下，項目實難以高價推售。

番禺亞運城地皮資料

佔地： 545906方米

可建商住樓面：已落成： 86萬方米

未建： 32.53萬方米

公建配套樓面：已落成： 19.73萬方米

未建： 12.63萬方米

成交價： 255億元人民幣

2009年 12月 25日前支付首期 40%

2010年 12月 10日前支付第二期 30%

2011年 12月 10日前支付第三期 30%

內地首五位地王成交價
2009 12月 22日　廣州番禺亞運城

可建商住樓面： 411.3萬方米　

成交價： 255.00億元

發展商：富力地產、碧桂園及雅居樂

2007 7月 25日　長沙開福區新河三角洲地皮

可建商住樓面： 297.7萬方米　

成交價： 92.00億元

發展商：北京北辰

2007 11月 9日　重慶南岸區地皮

可建商住樓面： 210.0萬方米　

成交價： 75.00億元

發展商：九龍倉及中海

2007 9月 20日　成都市中心紅星路商業地

可建商住樓面： 43.9萬方米　

成交價： 72.42億元

發展商：九龍倉

2009 9月 10日　上海普陀區丹巴路與金沙江路交界地皮

可建商住樓面： 31.3萬方米　

成交價： 70.06億元

發展商：中海

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. 投資龐大民企合力 擊退國企軍團
今次廣州地王由三家民營發展商聯手，成功擊敗另外一組由保利、萬科及中海組成的國企軍團，以 255億元購得，單計地價已高於富力地產（ 2777）昨日收市價計的市值 136億港元，單計項目首期地價已達 104億元（人民幣．下同），可見未來投資額相當龐大。

首期 104億聖誕前支付
有關地皮地價將分開三期支付，其中首期需支付四成，即 104億元將於本月 25日前支付，按三家公司合組的財團股權分佈均等計算，每家公司需出資 30至 40億元。民企擊退國企，但回歸基本步，就是市場關注的財政問題。資料顯示，富力、雅居樂（ 3383）及碧桂園（ 2007），截至今年 6月底止，富力負債比率高達 110%。三間發展商於年內錄得不俗的銷售成績之餘，三間公司均不約而同地於今年下半年發債，富力、雅居樂及碧桂園，透過發債分別籌得 55億元人民幣、 3億美元以及 3.75億美元。三民企「高價」奪地，內地老百姓觀點如何？據《新浪地產》即時進行調查（未有人數顯示），但有 57.3%表態不會買。

三發展商財務資料
碧桂園

*合約銷售金額(人民幣)： 194億元

#負債比率： 35.7%　

#現金： 69.38億元　

下半年發債集資所得： 3.75億美元

富力地產

*合約銷售金額(人民幣)： 226億元

#負債比率： 110.0%　

#現金： 59.79億元　

下半年發債集資所得： 55億元人民幣

雅居樂

*合約銷售金額(人民幣)： 180億元

#負債比率： 22.4%　

#現金： 49.00億元　

下半年發債集資所得： 3億美元

*截至 11月底止

#截至 6月底止

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