胡孟青:土儲散佈多:中國海外(688)世茂(813)恒大(3333), 方興地產(817), 華潤置地(1109)

青心直說：花心蘿蔔勝過桄榔樹

2009年12月07日

市況又再想挑戰高位，呢輪塗上迷彩嘅輪到一眾內房股，問題係， 30幾隻內房股點揀呢？我冇水晶球，講唔到邊隻幾時升幾時跌，但揀股從來都係先從基本因素入手，即使股價唔就，坐艇都有覺好瞓。一般市場愛看內房股嘅土地儲備面積同 NAV去睇係咪抵買，但往往忽略發展位置同物業特色，到底係單一城市集中發展好，還是全國都有靚盤好？有分析認為，內地搞房地產最重要係同政府保持良好關係，攞地、拆遷、補地價時至「易話為」，所以喺單一地區發展嘅就盡享呢個優勢，好似上海復地（ 2337）、湯臣集團（ 258）、中渝置地（ 1224）及富力地產（ 2777）就係好例子。不過，點解呢幾隻嘅股價唔見得特別標青？

土儲散佈多市有着數
其實隨住內地房地產泡沫越發越大，政策風險亦與日俱增，終有一日會有調控或收緊銀根措施，將對單一地區發展嘅發展商帶來較大打擊，到時中央甚至可能會因應個別市場嘅炒風，「度身訂做」一系列打壓措施。現時物業最分散嘅要數龍頭中國海外（ 688）、世茂房地產（ 813）同恒大地產（ 3333），中國海外同世茂分別喺 20同 24個主要城市都有項目，土儲樓面面積分別達 2563萬及 2620萬平方米。

廣州起家嘅恒大，覆蓋城市更多達 24個，正發展項目 54個，土儲建築面積高達 5120萬平方米，土儲成本平均每平方米 445元人民幣。

未來 5年，內地大部份重點城市都會受惠四縱四橫嘅高鐵計劃，形成 5至 8小時嘅大型經濟圈，好多以往嘅不毛之地，隨住城鎮化發展變得遍地黃金。

所以物業發展重點唔再局限於一個城市甚或一個省分，而以經濟區域劃分，長三角、珠三角已發展多年，環渤海、中國新能源「矽谷」江蘇、海南度假天堂、東北三省、大西北資源等發展概念多的是。冇番咁上下土儲，點食到中央遍地開花嘅政策取向。至於乜嘢發展模式最有利可圖？明天再談。

胡孟青 7.12.2009
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青心直說：分散投資不限於地域

中央經濟工作會議剛結束，明年經濟增長目標仍為 8%，經濟調子由「保增長」改為「穩增長」，貨幣政策則會加大適當寬鬆政策靈活性，而市場最關注的通脹問題，似乎被經濟增長比下去，未必有太大動作打壓。其實過去 13年的工作重點，類似調子偶有出現，即使是舊酒新瓶，房地產有望在寬鬆貨幣政策下，製造巨大財富效應。

市場早傳聞年底會取消購房優惠，但一手樓銷售反而越賣越好。大城市的二手市場亦聞雞起舞，上海 11月銷售再破 3萬套，創單月最高；成交面積 2247萬平方米，已超過 04年泡沫市水平。一二手都賣個滿堂紅，一來反映中央優惠政策有效，亦反映民眾普遍認為未來樓價只會有貴冇平，紛紛趕喺優惠完結前上車。

須知房地產投資約佔整體固定資產投資 25%，實在唔衰得，中央要到非壓不可地步才會出口術，再以宏調手段壓制。

除賣樓外兼做收租公
昨日提到發展商分散風險的重要性，下一步就睇點樣提高毛利。只靠多土儲唔夠，內地一哥萬科都要多元化，除賣住宅盤亦化身收租公，計劃以「二八」再定位，即係兩成商廈、八成住宅。隨住商業物業地價上升，除了從中獲得穩定資金流，物業重估時更有助提升資產淨值。就以方興地產（ 817）為例，旗下擁有金茂北京威斯汀大飯店、王府井大飯店、上海金茂君悅大酒店等正嘢，寫字樓有北京凱晨世貿、中化大廈、金茂大廈等，上半年投資物業收入達 11億元人民幣。

投資比重更高係華潤置地（ 1109），物業資產價值 135.64億元，佔集團總資產值比重達 18%。投資者以後選股，盈利能力都好緊要。

胡孟青 8.12.2009
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