華潤置地（ 1109）負債輕有優勢

點股壇：潤地負債輕有優勢

Appledaily.com 2010年05月28日

內地房產稅消息雖不明朗，但內房股仍然反覆上升，不期望行業就此轉好，而股價過低亦足以反彈，華潤置地（ 1109）昨日升勢雖非同業之冠，亦有頗佳表現。內地對房產的調控措施，將持續一段時期，作為內房股，將繼續面臨考驗，其中財政狀況更是首要受到考驗，樓市在調控中，成交減少，價格下降，不易套現，而債項有期，手頭的土地亦限期發展，若干內房股已發行十多厘息的票據集資，利息負擔沉重，如未能籌集資金或再融資，後果可能相當嚴重。潤地去年底總借貸 274.59億元，現金及銀行結存 195.14億元，淨借貸 79.45億元，股東權益 378億元，淨借貸比率只是 21%，對內房股而言，已是極低，事實上，也是同業最低者。潤地於月初與銀團融資 5億元 3年期，另 57億元為 5年期，反映持續融資順利。

今年業績料有增長
去年底，潤地預售住宅而未入賬額為 191.13億元人民幣（下同），今年至 3月 22日止，繼續預售 29.3億元，待入賬數額達 220.43億元，其中 142.12億元將於今年入賬，餘數 78.31億元將於明年入賬。去年入賬銷售額 144.5億港元（約 126.87億元人民幣），換言之，今年入賬的銷售已較去年增加 12%，還未計其後可能的預售。上述的預售，於未有調控措施前簽約，售價較高，毛利率應不低於去年的 29%。至於租金收入，應不受調控所影響，至少可以維持，因此，今年潤地的業績應可稍高於去年。明年入賬額已有 78.31億元，相當於今年入賬額 55%（假定其後再無銷售），還有年半時間銷售，暫難確定明年入賬額，看實際情況而定，相信潤地會掌握機會。事實上，目前談論明年業績，為時過早。潤地的土儲 2219萬平方米，由於市道可能有變化，未能確定是否全部均低於市值，相信亦有大部份低於市值，潛在相當利潤，目前的形勢，是市場交投減，個別發展商則在觀望，在財政可支持下，不急於開盤，這種情況或維持若干時間，再定去向，或消化部份急於套現的樓盤後，才能穩定。潤地昨收 15.18元， PB約 2倍，其待發展物業賬面值 408億元，應升值多少，此際不宜胡亂估計，因而 PB是否合理，看樓市實際情況而定，但近期的低位 12.71元，即使不是底，也距底不遠，不過近日回升幅度亦不小，如向上突破，相信只利短線，不應期望過高，估計暫時只在 10%左右上落，不宜過於樂觀，亦無謂過於悲觀。

齊明