花样年 (1777) 公司概览

花样年控股集团有限公司 (1777.HK)　　公司概览

13.11.2009 http://www.hkipo.cn/article/05/1445.html

花样年控股集团有限公司(下称公司)是其中一间国内领先的物业开发商及物业相关服务供应商。公司始于1996年在深圳启动物业开发业务。凭藉公司丰富的经验和卓越的能力，花样年控股参与及现正集中于国内增长最快的四个经济区的房地产活动，当中包括成渝经济区、珠江三角洲地区、长江三角洲地区及京津都市圈。公司及其集团成员在物业开发、服务能力，及设计与品质方面均屡获殊荣。

　　地产发展业务
目标客户：公司的目标客户为富裕的中高阶层单身人士及家庭，以及高增长的中小型企业。市场预期以上客户群的家庭收入及购买力将有潜质丰厚的增长。

　　开发的物业类型
- 城市综合体: 此类综合体将写字楼、公寓、零售商铺及╱或精品酒店等各种物业整合于一个物业开发项目中。这些城市综合体大部分位于主要城市现有中央商务区的周边地区或地方政府城市开发规划之下新兴的新商务区。例如，根据目前的预期，我们屡获殊荣的城市综合体成都喜年广场于2009年11月竣工时将是成都最高的楼宇及当地的地标；我们相信，我们的成都美年国际广场是目前成都在建的最大城市综合体之一。

- 精品高档住宅: 此类精品高档住宅位于拥有自然景观或文化地标的城区及城郊地区，和大都会区的中心之间有公路或高速公路相连。这些精品高档住宅包括高层及低层公寓楼、联体住宅及独栋住宅，因此迎合了我们高端消费者的居住及投资需求。实例包括位于成都市郊的蒲江大溪谷(毗邻成都蒲江县一个规划中的生态体育公园的大型住宅综合建筑物)及成都新津君山(位于成都新津县一个知名的旅游胜地度假村中的大型住宅社区)。

　　物业相关的服务
花样年也为自家的物业及协力厂商的物业提供物业经营服务、物业代理服务及酒店服务。公司相信这类物业相关服务能令公司加强物业开发业务与物业相关服务之间的协同效应，尽最大努力进营销及销售。相信公司的物业经营服务及酒店服务将会是未来稳定的收入来源，而这类业务将进一步提升。

　　进行中之工程项目
公司现在共有29个处于不同开发阶段的项目，共有5项工程预计于2009年完成，将为公司截至2009年12月的财政年度贡献收入。

　　土地储备之组合
公司的土地储备组合，以用途来分类，公司计划透过继续选择性收购位于公司目标富裕地区的低成本土地，以增加土地储备；而资金来源，从公司提供的资料显示，乃主要来自公司按既定的预算以内的资本，以及在后期与中国的银行安排项目贷款，以支持其后的物业开发工作。

　　集团收入与毛利率之分析
公司主要的收入来自物业开发。来自住宅物业的收入百分比似乎有可观的增长，因为住宅物业相比其他业务正在迅速增长。截至2009年6月，来自物业开发的收入已超越2008年度的销售额，而来自物业投资、物业代理服务，以及物业经营服务的收入已分别达2008年全年的49.5%、55.7%及45%。公司和整个地产业预期将受惠于本年的物业价格回升。

　　业务策略
公司的业务策略如下:1. 继续于国内增长快速的经济区内扩张，并选择性地收购低成本的土地。2. 进一步集中提升物业产品与服务之间的协同效应。. 3. 从加强物业经营及酒店服务的能力，以提升公司物业的吸引度及价值。 4. 提升公司品牌的价值。

　　竞争优势
公司主要的竞争优势有:1. 物业组合位于中国经济最繁华的地区;2. 获取低成本土地的能力；3. 可复制业务模式；4. 品牌知名度高；5. 债务股本比例将于首次公开招股IPO后大大降低。

　　风险分析:
1. 公司十分依赖国内地产市场的优良表现，此乃高度受制于宏观经济任何放缓之影响；
2. 国内高楼价及持续高增长的股东应占溢利的不确定性；
3. 未能如预期般获取土地 ；
4. 一旦资产泡沫形成，工业及金融政策收紧；
5. 目标客户中的高增长的的中小企容易受经济环境影响 ；
6. 资源价格飙升，增加公司成本；
7. 项目集中于成都及珠三角一带，涉及地区性风险。

　　派息政策
公司可能宣布从实现利润或未实现利润中派息，而此视乎管理层的决定。港股，新股，iPo，直通车，股灾，牛市，熊市，银行股，H股，上市，配股

　　估值
我们相信国内将于2010年下半年进入加息周期以抑制宽松货币政策所引起的通货膨胀。尽管豪宅市场将受比较少的影响，但仍会对国内房地产行业带来负面冲击。另一方面，我们相信资源价格将因通胀及需求因素而飙升亦会增加公司的成本。

比较刚上市的同业，包括恒盛地产(845.HK)、建业地产(832.HK)及宝龙地产(1238.HK)，她们现在分别以2009年预期市盈率的 4 .89倍、7.56倍及6.26倍作买卖。因预测公司明年毛利为37.5%及35.1%皆略低于以上同业、近年的纯利增长比较反覆(如财务资料部份所显示)及公司的高增长中小企为其中的目标客户皆受经济环境所影响，我们假设2009年及2010年市盈率为28及7.5倍。预计2009年及2010年每股盈利为港币$0.0736及$0.2836 (假设内地物业价格维持2009水平)，我们设定12个月的目标价为港元$2.12，以招股价的范围$1.75至$2.2之间，显示比招股约10%的潜在升幅。 建议投机性认购。
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