擁三大元素 花樣年當炒
【明報 16.11.2009 專訊】內房新股花樣年（1777）有三大賣點：一、2010年預測巿盈率5.25至6.6倍，低於行業平均的12.7倍（見表）；二、土地成本佔售價比例是行業平均的一半，有利提高利潤率；三、名人入股，有助炒起。
估值吸引 土儲成本便宜 公司此次集資規模介乎25.5億至32.1億元，根據招股文件，招股價1.75至2.2元，今年預測盈利不少於3.2億元人民幣。中信證券及德銀分別估計，該股2010年度純利可達14.11億及14.46億元人民幣，平均預測為14.28億元人民幣，以此計算，今次招股價較淨資產值折讓達54.3%至62.8%，2010年市盈率為5.25至6.6倍，較同業平均的12.7倍（見表）要低，相當吸引。
花樣年執行董事馮輝明表示，過去平均單位土地成本約等於其平均單位售價11%，預期未來會繼續維持以低成本吸納土地儲備的做法，未來3年，土地成本佔售價比率估計可維持在約10%水平。這其實是一個相當低的水平，公司曾引述早前調查顯示，內地10個主要城市，平均地價佔住宅售價大約25%，花樣年的水平顯然較低，對提高利潤率有幫助。
市場消息指出，花樣年國際配售超額認購5至6倍。本身是花樣年基礎投資者的華人置業（127）主席劉鑾雄，原先認購7800萬元股份，其後「加碼」，另外再認購7800萬元，共1.56億元，劉鑾雄家族成員呂麗君亦認購3.9億元股份。迪生創展（113）潘迪生、梁安琪及財險（2328）分別認購7.8億、1.56億及3900萬元股份。名人效應，助股價炒起。
名人入股 有助炒起
花樣年主要在四川重慶經濟區、珠三角、長三角及北京天津等4個地區經營精品房屋項目開發、物業管理及代理業務。公司現在有土地儲備1071.5萬平方米，其中512.5萬平方米，已取得土地使用權，土地儲備集中於成渝經濟區、珠江三角洲、長江三角洲及京津都市圈。
花樣年上市前引入高盛及匯豐旗下之基金為投資者。按招股書，該兩名上市前投資者合共以1億美元認購花樣年一批股份，計及資本化發行後，該等股權轉化為4.7億股，佔已發行股份9.675%，每股成本1.648元，較花樣年中間定價1.98元折讓16.8%。據悉，兩基金獲花樣年保證於投資期內每年回報為18.5厘，因此大股東兼執行董事曾寶寶本身以9.675%股份抵押，作為對兩名上市前投資者回報的保證。
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