越秀地產 (123) 有優先取得廉價土地之便

博內房股要做足心理準備 25.5.2010 Appledaily 曾淵滄

前 一 陣 子 ， 上 海 盛 傳 市 政 府 會 推 出 房 產 稅 ， 就 在 盛 傳 會 公 佈 房 產 稅 詳 情 的 前 夕 ， 中 央 突 然 下 令 禁 止 地 方 政 府 開 徵 房 產 稅 。 有 人 認 為 ， 這 是 中 央 政 府 見 到 歐 元 區 的 危 機 而 放 緩 打 壓 炒 樓 風 。

我 的 看 法 卻 不 一 樣 ， 我 認 為 這 一 次 中 央 政 府 打 壓 樓 價 的 決 心 是 很 大 的 ， 歐 洲 債 務 危 機 不 會 改 變 打 壓 決 心 與 力 度 ， 中 央 政 府 之 所 以 叫 停 上 海 推 出 房 產 稅 ， 只 是 不 想 讓 地 方 政 府 有 開 徵 新 稅 的 權 力 。

長 期 以 來 ， 稅 收 制 度 是 中 央 政 府 定 的 ， 地 方 政 府 稅 收 也 多 是 上 繳 中 央 ， 再 由 中 央 撥 款 來 支 持 地 方 行 政 ， 以 免 中 央 大 權 旁 落 。 地 方 政 府 財 政 勢 力 過 大 ， 就 會 割 據 一 方 當 土 皇 帝 ， 開 徵 房 產 稅 就 是 地 方 政 府 想 增 加 自 己 的 收 入 想 出 來 的 ， 中 央 叫 停 是 合 理 ， 相 信 這 與 是 否 放 鬆 壓 抑 炒 樓 風 無 關 。

中 央 壓 樓 價 決 心 大

中 國 地 方 政 府 缺 乏 徵 稅 自 由 度 ， 主 要 收 入 就 是 賣 地 ， 正 因 如 此 ， 當 中 央 打 壓 炒 樓 風 ， 地 方 政 府 也 經 常 是 陽 奉 陰 違 ， 出 現 上 有 政 策 、 下 有 對 策 的 現 象 。 畢 竟 ， 樓 價 、 地 價 下 跌 ， 對 地 方 政 府 的 財 政 收 入 打 擊 很 大 ， 地 方 政 府 為 了 響 應 4 萬 億 元 人 民 幣 的 基 建 項 目 ， 致 債 務 纏 身 ， 地 方 政 府 自 己 不 能 發 債 ， 得 透 過 中 央 政 府 代 為 發 債 。 地 方 政 府 以 企 業 形 式 搞 基 建 ， 以 企 業 來 取 得 貸 款 ， 可 是 ， 搞 基 建 看 的 是 整 體 的 社 會 成 本 效 益 ， 基 建 本 身 的 直 接 收 益 有 限 ， 多 是 虧 本 生 意 。 因 此 ， 地 方 政 府 一 日 找 不 到 賣 地 以 外 的 新 財 政 來 源 ， 依 然 只 能 靠 賣 地 來 支 持 日 常 財 政 開 支 。 目 前 ， 內 房 股 在 中 央 打 壓 炒 樓 風 的 影 響 下 ， 股 價 的 確 跌 到 七 零 八 落 ， 當 然 可 以 考 慮 趁 低 吸 納 ， 只 不 過 吸 納 前 要 有 足 夠 的 心 理 準 備 ， 那 就 是 能 撐 下 去 ， 買 入 後 即 使 股 價 再 跌 仍 能 放 心 地 睡 大 覺 。

我 將 內 房 股 分 為 兩 種 ， 一 是 民 營 ， 另 一 是 國 營 ， 民 營 風 險 高 ， 不 過 跌 幅 大 ， 只 要 捱 得 過 ， 將 來 反 彈 力 度 也 大 ， 但 在 捱 過 之 前 ， 大 風 大 浪 下 股 價 再 急 跌 的 風 險 非 常 大 ， 因 為 不 少 民 營 內 房 企 業 的 借 貸 能 力 有 限 ， 他 們 之 所 以 要 發 行 14 厘 息 率 的 債 券 ， 是 逼 不 得 已 的 事 ， 是 資 金 壓 力 巨 大 的 反 映 。

國 營 內 房 企 業 的 資 金 不 會 有 問 題 ， 因 為 政 府 不 會 讓 國 營 企 業 倒 閉 ， 地 方 政 府 擁 有 的 更 好 ， 有 優 先 取 得 廉 價 土 地 之 便 ， 越 秀 地 產 （ 123 ） 是 一 個 好 的 例 子 。