雅居樂欲改地王規劃 牽出行業"拍—改—拖"潛規則

雅居樂欲改地王規劃 牽出行業"拍—改—拖"潛規則

2010年04月01日 07:43:55 　來源：新華網綜合

據每日經濟新聞報道，著名房地產行銷策劃專家謝逸楓表示，近期廣州頻繁出現“地王”改規劃的現象，主要是因為地價過高，開發商拿地成本過大，投資風險增加。

在北京廣渠路“地王”更改規劃申請未獲准之後，由雅居樂（03383，HK）去年10月奪得的廣州科學城“地王”被曝正申請改規劃，目前已進入公示期。《每日經濟新聞》記者昨日（3月31日）從廣州市開發區網站查詢獲悉，該地塊正以“KXC－F8－1－1地塊”名義悄然進行“規劃設計條件調整前公示”。

修改該地塊規劃的同時，雅居樂也遭到業內專家的質疑，被指是“為了解套或者牟取更大利潤”。不過，雅居樂昨日對此回應稱：“容積率沒有變化，建築面積並沒有增加，談不上賺更多錢。”

業界炮轟：
修改“地王”規劃為牟利

廣州開發區科學城“地王”去年曾經名噪一時 （本報曾作報道）。2009年10月28日，經過5個小時的“苦戰”，該地塊最終被雅居樂以43.41億元天價成交，折合樓面地價7074元/平方米，創區域內地價新高。拿地後不久，開發商即表示，擬將該項目發展成為高檔的綜合型商住小區，主要針對廣州市區及當地高端客戶群，預計2010年可動工，最快2011年上市銷售。

然而，由於雅居樂出價過高，當時甚至被戲稱為 “麵粉貴過麵包”。之後不久，雅居樂提出修改該地塊原有規劃，並準備將住宅樓工程的建築高度由55米調整為100米，這相當於直接增高了15層。

《每日經濟新聞》記者昨日致電雅居樂公司，公司相關人士坦言“確實正在對廣州開發區科學城地塊進行規劃修改”。《每日經濟新聞》記者從廣州市開發區網站上看到，該地塊正以“KXC－F8－1－1地塊”名義進行“規劃設計條件調整前公示”。

雅居樂修改廣州科學城“地王”規劃消息一齣，立即遭到各方質疑。
“調整規劃，直接帶來的就是更改容積率。若高度拉高，這樣的面積就會多很多。”一參與項目開發報建的廣州知名開發商表示，容積率是高壓線，一般很難修改容積率，在土地拍賣出讓的時候，容積率就是規定好了的，這是政策不允許的，要麼就是補交錢，多多少面積出來，就按照當初的地價去補。

“天價‘地王’再改規劃的目的，不是為了公共利益或是影響到其他建築物，而是牟取更大利潤。”著名房地產行銷策劃專家謝逸楓表示，近期廣州頻繁出現“地王”改規劃的現象，主要是因為地價過高，開發商拿地成本過大，投資風險增加。

他認為，廣州科學城“‘地王’申請要求改規劃”是出於市場風險、投資安全及開發利潤上的考慮，地價基本上離房價差別不遠，如果不增加可銷售的面積，房企的利潤有可能會嚴重虧損。另外是房企出於一貫追求利潤最大化的關係，由於是“地王”，地價等成本過大，影響到開發商資金回收和房價的預期，並且考驗開發商的資金鏈。

雅居樂回應：
樓高增加，容積率並未變化

儘管各方質疑雅居樂修改廣州科學城地塊原有規劃是為了 “牟取更大利潤”，不過，雅居樂方面昨日在回應《每日經濟新聞》記者採訪時表示並非如此。

“該塊地只是樓高增加了，但容積率沒有變化。”雅居樂有關負責人指出，規劃和產品調整只是應市場需求而調整產品組合，更有效地利用土地，是企業很常規的操作，“可售建築面積並沒有增加，所以談不上能多賺多少錢。”

“規劃局是批了我們增加樓高，但整體容積率還是小于等於2.0，也就是樓距會擴大，同時樓宇的數目也會減少一些。”該負責人透露。

關於牟暴利的質疑，“整體可售的建築面積並沒有增加，以後是否能多賺錢，就要看樓價走勢了，但項目調整規劃的目的，肯定不是為了提高利潤。”該負責人還表示，對於開發商而言，規劃調整是很平常的事，“拿地時都是按照最高容積率來計算成本，但最後會根據報建情況調整建築面積，而規劃調整的範圍也不會超過政府對容積率的限制。”

據了解，該地塊位於廣州科學城，地塊位置較好，用地面積306812平方米，容積率小于等於2.0，建築面積約613624平方米。

雅居樂相關人士表示，該項目主要是打造高中端的住宅，將報批項目的建築高度拔高，是考慮到提高產品的素質，而且只是將樓距拉高、變大，這樣高層景觀將會更加好看。該人士還表示，修改規劃要先申報，進行公示，規劃局批准才可以更改。

不過，廣州市規劃局相關人士表示，“此事須上報相關領導”。截至發稿，《每日經濟新聞》記者未獲相關方面回復。

行業潛規則：
修改規劃形成產業鏈

“目前中國房地產行業有著‘拿地－改規劃－拖延工期－獲得土地溢價和超額利潤’一條龍的規則，在很多地方都已經形成一條完整的產業鏈。此前有地方規劃局負責人落馬，就是因為幫大量房地產商修改容積率，從中牟取私利。”著名房地產行銷策劃專家謝逸楓向 《每日經濟新聞》記者表示。

“開發商更改規劃是既得利益集團對公眾權益最暴利的一種財富掠奪。”謝逸楓認為，開發商通過增加樓高做出更高端和更有個性的產品，提高項目價值，獲得更高的利潤，如果項目能在未來兩年上市，開盤售價就會隨之提高。

謝逸楓指出，隨意更改地塊規劃或者是改變容積率，雖然增加可建設面積和銷售面積及提高了開發商的利潤，但同時也有可能導致對自身項目的配套嚴重不足。此外，破壞了房地產行業“遊戲規則”，形成謀取房地產暴利的“潛規則”。同時，可能催生“地王”的誕生，與中央一直貫徹主張打擊“地王”的精神相違背。

此外，他還指出，“通過更改規劃提升項目品質，並最終提高售價還不是唯一的好處。”雖然有的房企沒有更改容積率等硬性指標，只是提高了建築的高度，但是按照程式規劃部門必須公示30天，隨後不管方案是否獲得通過，都要走一套程式，這樣一來，不如期開工也便有了合理的理由。“而開發週期拖得越長，開發商獲得的土地溢價就越高，尤其對於‘不差錢’的開發商更是如此。雖然大部分土地拍賣之後都會做細節上的修改，但如果大規模的變動，勢必會使得今後企業拿地更加有恃無恐。”謝逸楓稱。

（每經記者 翟敏 朱玲 發自深圳、廣州 ）
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