明發 (846) 減價至介乎2至2.89元

明發招股難產 將減價重招　

【明報30.10.2009 專訊】公開認購不足額的明發（0846）硬撐數日後終不支，決定取消原定上市時間表，退票後削價重推。明發招股價區間如今調低至介乎2至2.89元，降幅約兩至三成，相當於明年預測市盈率5.7至8.2倍。內房新股對上一周曾鬧哄哄5家排隊上市，結果花樣年（1777）招股時間一延再延，卓越（1028）無限期推遲，挺住的僅餘恒大（3333）和禹洲（1628）。　

明發原擬下周二登陸港交所，前幾日亦屢屢給投資者打定心針，稱計劃無變化，但昨晚卻於港交所刊出通告，指將按照修訂後發售價範圍擇日重新進行全球發售。明發原招股區間為3.03至3.79元，調整後低端價較原高端價低47.2%。　

需時準備 擬兩周內重來　
之前雖有龍（1238）降價先例，但當時未作退款重招，只要求再作確認。來自明發的承銷團消息稱，需要時間做準備，將重印招股書，爭取未來兩周內完成第二次招股。已遞表申請明發的散戶，若申購少於100萬股或申購100萬股但未要求親自領取退款支票的，退款支票將於下周一寄出，認購100萬股或以上，並要求親取支票的，可於下周一往中央證券領取支票。
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.星期四, 十月 22, 2009 (Based on OLD IPO price $3.03 - 3.79)

香港新股上市分析：明發集團(國際)有限公司(00846)

利好—
「明發」品牌已於國內取得「中國馳名商標」的認證，而且公司已然取得「中國房地產開發企業一級資質」證書；

— 保留商業物業當中的60-70%用作出租，餘下的30-40%出售，這樣子的營運模式帶來持續的現金流，能夠穩定往後的業績表現，減少業績的波動性；

— 土儲成本僅僅每平方米450元人民幣，相當便宜；

— 是次招股價格相較其資產淨值折讓超過60%；

— 是次集資金額當中大約54%用來收購土地、約莫11%用以發展南京總部基地、8%收購馬鞍山城綜合項目土地、8%發展漳州明發商業廣場、4%發展無錫明發商業廣場、4%發展合肥明發商業廣場、1%收購南京明發濱江新城二區項目土地，餘下的10%撥付一般營運資金，全數用到主營業務裡頭；

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利淡
— 現時於香港股市裡頭掛牌上市的內房股份公司百花齊放，已然讓人眼花撩亂。再者，明發只是集中開發福建省、江蘇省及安徽省一帶的住宅、酒店、商場及工廈等房地產，比對同業之時，公司沒有很強而且明顯的賣點；

— 現時，恒大地產(03333)公售股份，以其全國性、作業標準化、貨如輪轉、土儲最為充裕、土地成本低、股份市值龐大、是次公售作價便宜、……等強而有力的賣點見稱，加上具有海峽西岸經濟區概念的禹洲地產(01628)及面對調控相對較小的商住用房開發商卓越置業(01028)同期招股集資，爭取投資者垂青的局面極其白熱化，預期僧多粥少的情況必然影響到公司的集資表現；

— 公司的業務策略跟已上市的寶龍地產(01238)極為相似，沒有物以稀為貴的情況，而且是次公售作價不比寶龍便宜；

— 預計今年全年純利(不計算投資物業公允值收益及相關遞建稅項撥備的4.77億元人民幣)不少於5.035億元人民幣，比對去年的數目增加52.3%，相當於 old IPO price 招股預測市盈率介於31.95-39.97倍，遠超過行業的平均值，顯然昂貴；就算2010年預測市盈率介於8.6-10.7倍，可是依然沒有優勢；

— 截至今年6月底為止的淨負債比率89%，相當高；

財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)

Ø 流動比率：0.72→0.91→0.96

Ø 速動比率：0.26→0.30→0.27
註：顯而易見，公司的短期變現能力極度缺乏。

Ø 長期債項/股東權益：63.88%→119.17%→33.11%

Ø 總債項/股東權益：114.21%→129.97%→90.42%

Ø 總債項/資本運用：55.13%→50.21%→58.12%
註：債負並不輕盈是一大隱憂。

Ø 股東權益回報率：93.03%→39.00%→24.95%

Ø 資本運用回報率：44.90%→15.07%→16.04%

Ø 總資產回報率：6.59%→4.45%→4.43%
註：股東權益回報率持續走低，而約莫4個巴仙的總資產回報率顯示出公司動用龐大的資產值僅僅賺取微薄的利潤。

Ø 經營利潤率：54.59%→43.91%→46.77%

Ø 稅前利潤率：54.54%→43.87%→46.53%

Ø 邊際利潤率：36.22%→18.55%→21.65%
註：超過二十個巴仙的邊際利潤率，不俗！

Ø 存貨週轉率：0.47→0.55→0.41

.料來源：「貝沁才」交流室 http://oozexude.blogspot.com