卓越置業(01028)好/淡分析

卓越置業(01028)好/淡分析
利好—
至2009年6月30日為止，公司擁有大量用於開發辦公室物業的土地儲備，是深圳CBD最大的非官方商用物業(包括甲級寫字樓)開發商；

公司在中國一些一線城市中心區裡頭開發高檔商用及中高檔住宅物業，已能夠把開發深圳商住物業的成功模式複製到國內生產總值排名前十大城市之中的七個(京、滬、穗、深、杭、渝及青島)，享譽盛名，具有領導地位；

— 過去，宏觀調控主要針對住宅物業，鮮有擠壓到商業物業那兒，而公司主力發展中央商務區，採用商、住兩用的物業開發模式，因此能夠大幅減低受到國內宏觀調控影響的經營風險；

— 平安資產管理及中國人壽海外分別認購3,000萬美元及2,000萬美元股份，做為基礎投資者；

利淡—
現時在香港掛牌上市的內房股數目多不勝數，已然讓人眼花撩亂，加上同期有禹洲(01628)、明發(00846)、恒大(03333)等內房新股一起激烈爭逐資金的垂青，或許影響到其首發活動的表現；

— 2009年預測純利(不計算投資物業公允值收益及遞延稅項)不少於5.97億元人民幣，相當於招股價格區間預測備考全面攤薄市盈率介於37.35-46.25倍，實是昂貴；儘管2010年預測純利將有27億元左右，相當於市盈率介於8.26-10.23倍，仍然算不上撿便宜；

— 截至09年6月底為止總負債109.948億元人民幣，相較08年底的96.214億元人民幣增加14.3%，債負相當沉重；


財務比率(12/2006→12/2007→12/2008)
Ø 流動比率：1.50→1.76→1.52Ø 速動比率：1.22→1.38→0.88註：短期變現能力呈現減弱的跡象。
Ø 長期債項/股東權益：168.64%→286.46%→282.33%
Ø 總債項/股東權益：255.25%→465.48%→450.55%
Ø 總債項/資本運用：81.88%→109.65%→108.35%
註：債負頗重，讓人擔憂！

Ø 股東權益回報率：20.02%→29.30%→14.53%
Ø 資本運用回報率：6.42%→6.90%→3.49%
Ø 總資產回報率：3.39%→3.93%→1.67%
註：關注回報率的不穩定。

Ø 經營利潤率：28.43%→20.59%→27.74%
Ø 稅前利潤率：28.43%→43.80%→27.74%
Ø 邊際利潤率：15.02%→32.67%→8.58%
註：邊際利潤率也不穩定，沒法安心！

Ø 存貨週轉率：1.70→0.72→0.58
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.http://investmentking.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1993817


中國綜合物業開發商卓越置業公布上市詳情，公司計劃發行30億股，90%國際配售，10%公開發售；招股價介乎2.1至2.6元，集資最多78億元，以招股價中位數2.35元計，集資淨額67.6億元。

集資所得款項約50%用作擬收購土地及日後土地收購；約20%用於付清連雲港天乾、連雲港天峻、深圳新錦澤及深圳馨蔚然註冊資本的剩餘部分及償還銀行借款，以及約30%用於支付在建物業的建築成本。

卓越置業由10月21至27日中午12時正接受公開認購，11月3日主板掛牌；保薦人為摩根士丹利及瑞銀；按每手2,000股計，入場費5,252.47元。

據招股文件所述，卓越置業預測截至09年12底止年度純利不少於6.24億元(人民幣,下同)，招股價相當於預測市盈率35至43倍；卓越置業08年度純利1.85億元，按年跌43%；截至6月底止半年純利急增14.07倍至3.83億元。
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