[经济半小时] 揭开房产税的面纱

www.cctv.com 11.6.2010

[经济半小时] 揭开房产税的面纱 (2010.6.11)

主编：孟庆海 编导：殷莉、傅喻、杨娜 摄像：景延、张小明、樊建恩

5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”，列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，楼市和股市对此有哪些反映呢？

5月17日，“新国十条”满月之际，一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息，让房产股顷刻失色。当日A股暴跌136点，超过5%的一根长阴线更是创下A股市场今年以来最大跌幅。随后，关于“物业税”、“房产税”的各种消息充斥网络报端，让人不知真假、莫衷一是。5月23日，一条“发改委称三年不征房产税，短期无更严厉新政”的消息披露，这让沪深股市迎来了久违的艳阳高照，5月24日星期一，股市大幅反弹，房地产股全线飘红，多只涨停，沪指大涨3.48%，人们纷纷以为，这是房地产调控即将结束的一个信号，但是随后第二天，也就是5月25日发改委就紧急辟谣，这让众多人始料未及，股市则继续选择大幅下跌，掉头向下。

5月31日首次明确将“逐步推进房产税”，消息一发布，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。

而最让普通百姓关注的楼市，也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京，上海，广州等一线城市，成交量巨幅下跌，根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%， 在深圳，较多楼盘开始降价出售， 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中， 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月，今年风光不再。

5月31日我国首次明确将“逐步推进房产税”，消息一发布，敏感的市场立刻嗅到了气息：沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。 而最让普通百姓关注的楼市，也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京，上海，广州等一线城市，成交量巨幅下跌，根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%， 在深圳，较多楼盘开始降价出售， 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中， 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月，今年风光不再。

房产税如今处在高度关注当中，稍有风吹草动都会让楼市、股市产生剧烈反应。最新的消息说，目前上海和重庆的房产税方案已经上报国务院，等待批复。很多人预计，上海的房产税方案很可能会和上海的楼市调控细则一并出台，上海将成为第一个吃房产税这只螃蟹的城市。那么，房产税到底是什么？未来可能出台的税改方案又会指向何方呢？《经济半小时》记者赶到了位于风暴中心的上海进行调查。

张鸿铭，上海社科院城市与房地产研究中心主任，上海市人民政府参事，国家建设部专家委员会成员，从事房地产市场研究三十余年。张鸿铭全程参与了上海市房产税方案的研究、制订过程。

记者：我们知道您一直参与上海房产税方案的讨论，那我很想知道在你们的讨论过程中，什么问题是你们最关注的问题，什么问题是讨论最焦点的问题？

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：它考虑到方方面面的关系，考虑了自住的问题和非自住的问题，自住和非自住，就自住和营业的问题他考虑到了我认为相当合理的。他还考虑到，是从，他起步考虑到，较小的范围的起步，冲击面，适当的减小冲击面他也考虑到了，他也考虑到了一个税率，不要一个，它要一个价格的基础他考虑到了，按照房产税的要求，一个新买的怎么样，原来的房屋。

记者：您觉得房产税操作的难度大不大？

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：如果净用物业税来表述的话，那么它有一的技术难度，那么如果按照类物业税，就房产税的话，那么这个难度就很小了，这难度就很小了。很多的基本问题，要我看都可以迎刃而解，当然它需要深化和细化，变成可以做的一种细则，操作的细则。

张鸿铭告诉记者，其实目前热议的房产税和物业税基本上是一个概念，都是指房产在保有环节每年要缴纳的税项。实际上从2003年开始，我们国家就在一些城市着手研究和空转物业税，不过由于物业税是一项新的税种，需要经过全国人大立法的批准，同时物业税还存在一些技术难题，如信息系统没有完全联网、房产价值评估工程巨大等等问题，所以物业税短期推出不太可能，于是类似于物业税的房产税被提上了议事日程。

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么所以人们考虑了，我们现有的政策，房地产政策里头税收政策里有一项税就是我们1986年我们《中华人民共和国的房地产税暂行条例》，里头就有相关的规定，有相关的规定，就对于我们公民也好，对于机构也好，我们所有的一个房产要交一项税叫房产税。

1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，对于个人所有的非营业用房产，免纳房产税，张鸿铭认为，如果现在对于个人非营业性的自住房产，设定一个合理的面积或套型的设置，那么超过这个限额的部分，就可以界定为营业性房产，对此可以征房产税。

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么其中对于住房部分我们国家一直没有征收，一直没有征收，那么按照现在的形势的需要，我们假如说们物业税暂时不能推出，那么1986年的我们中华人民共和国的房产税暂行条例有可以征收。

那么备受关注的上海版房产税方案到底是什么样的呢？房产税会对居民所有的住房征收吗？

记者：有人认为房产税推出有可能会加重普通老百姓的购房的压力，您怎么看这个问题？

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：按照每个人可以刨掉一个部分。比如说是不是刨掉50平米，或者60平米是不是可以刨掉，我们一个人自用，我们说50、60平米是不是够了，你每个人超过了这样一个比例是否要征收一个房产税 那应该是合理的。

免征房产税的居民自用面积到底定为多大是合理的呢？张鸿铭建议，每个地方可以不一样，比如说大中型城市可以小一点，中小城市可以大一点，东部地区可以小一点，西部地区可以大一点。

1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定， 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：新购买房屋你就可以按照这个成交价格计算，对不对？假如原来房屋是应该有评估的，那当然我个人有设想，我们可以用简化，用简化一个手续，比如说按照原来的购买的价格乘上一个通货膨胀率，因为现在房价的一个上升的幅度大大高过于通货膨胀率，那不很简化了嘛。假如说国家认为你这个，这个价格的这个房屋的原值太低了，那么你可以在税率上调整，用税率上调整不是解决了嘛。

据了解，房产税的税率在各个国家都不太一样，甚至一个国家里的不同城市也有不同税率。而根据目前的传言，上海市房产税的税率将会是千分之八，那么实际情况又是怎样的呢？

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么我们国家各地也可以不一样，比如说某些城市你的财政收入情况相当稳定，相当好，那么你的税率可以降低，有的城市的财政压力很重，那么你可以适度的提高，或者每年也是可以不一样。那么我想也是，也应该在零点几，百分之零点几到1%甚至更多也是可以的，也是可以的，那么这是应该由各地，由各地有个设想 同中央商量的事这是一个税率的问题。在张鸿铭看来，上海的房产税方案基本成熟，具有较强的可操作性，不过至于什么时候出台的确不好判断。

上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：即便这个政策已经成熟了，那么出台的时机也是可以选择的，是否一定要出台也是可以选择的，要根据宏观经济形势，要根据市场的形势。但是我想从长远来看，这项政策是一定要出台，是应该出台的，假如说类物业税成功了，那么以后就可以进一步，我们推进到物业税也是可以的，总而言之，类物业税也好，物业税也好这个大势所趋是应该遵守的，再不遵守，从长远看不遵守似乎是不合理的，绝对是不合理的，不合理的。

实际上，世界上实行市场经济体制的国家，基本上都对房产保有环节征税，并且这项税收占政府财政收入的比例相当高，有的地方甚至能达到五、六成。正因为这样，在一些专家学者看来，如果征收房产保有税，有利于扭转国内地方财政过分依赖土地拍卖收入的现状。那么，对楼市和购房者而言，房产税又意味着什么呢？记者找到上海某房屋中介机构的一名工作人员张向荣。
记者：你刚刚打电话是一个什么样情况？

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：刚才打电话是我们这边最近挂牌一个房源恒大上河苑的房子，他是两房的，他是88个平方，价格是200万，那么挂牌价格，然后我们带客户去看了之后，说如果说是180万的他可以晚上带定金过来定，就5万定金，那么我刚跟房东沟通过了，房东意思是说，他原来已经让价了有10万了，那么也经过一个很大的一个空间，那么如果再让10万的话他觉得接受不了。

记者：那这样的一个房型在4月17号政策出台之前大概是什么价格？

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：205万甚至可能210万。

时隔一个多月的时间，这套房子的价格已经降了百分之十几，不过买房人仍然不愿意轻易掏腰包。对于张向荣来说，这样反反复复跟客户的沟通早已经习以为常，但是他发现，现在的业务似乎更加难做。

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：很多客户他预期心理大概在20%到30%左右，让房东跌20%、30%的话也非常地难，我估计主要是因为上海的细则没有出来之前，他选择了这个观望。

这种浓厚的观望情绪让上海楼市似乎一夜之间就从酷暑回到了寒冬，成交量出现大幅度萎缩。
上海中原物业公司研究部高级研究经理 马冀：我们从数据走势来看的话，5月份的一个上海全市的一个二手成交量应该是在6700余套，那么环比其实已经下滑了将近65%到70%左右了。

记者：那我想知道这个二手房的价格有下降吗？

上海中原物业公司研究部高级研究经理 马冀：从目前来看的话，就是说一个挂牌价格其实还是保持相对的稳定的，也没有出现太大一个波动，除了个别的一些区域或者说是个别的物业。
马冀说，尽管上海楼市整体看价格没有多少下降，但是在部分区域已经出现了集中的降价抛售。

上海中原物业公司研究部高级研究经理 马冀：因为去年来说的话，就是外环线附近比如说像我们松江的（九廷），浦东的叫周康，就是周浦康桥那一块，因为在去年这一轮猛涨之后，这些外环线以外区域，他们它的一个价格的一个上涨幅度其实都是超过100%的，都翻了一番。那么在这个情况下面的话，一定是也会感受到可能预期可能还有物业税或者说保有税要出台，那么这样一个心理预期之下的话，它一定是会选择能够是尽快的是跑掉。


成交量的急剧萎缩给房地产中介行业带来致命打击，在浦东新区的某区域，记者看到好几家中介机构已经关门倒闭。

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：这边的话因为就像一条街上大概有40家中介公司的话，大概关掉了有5、6家。

张向荣告诉记者，这家中介是今年的3月15日开张的，两层办公楼面积大约130平方米，共有30多个员工，这样的规模在中介门店中也算是比较大的。

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：开业了整整一个月左右时间就突然之间出来，4月17号房地产新政，现在就已经选择关掉了。

张向荣告诉记者，看到这些同行相继退出，他和他的同事都很担心，因为他们不知道自己未来的命运会是怎样的，他们也不知道楼市的寒冬还要持续多久，即将出台的上海楼市调控细则和房产税方案到底还会释放多大的威力。

上海中原物业公司恒大翰城分行副经理 张向荣：应该来说，如果说出台这个保有税的话，那么我想又会是另外一种局面了。那么我们中间行业可能会面临一个更大的一个就是跌价的趋势，房价肯定还会往下面下滑一个很大的空间。

那么对于可能出台的房产税，上海市民又是怎么看的呢？

记者：你觉得房产税对老百姓买房有什么样的影响，影响大不大？
上海市民：总归房价肯定会下来一点，其他也没什么，房价下来老百姓能得实惠。
记者：你觉得对抑制现在的高房价有好处？
上海市民：对对。
记者：那你觉得现在上海房价高吗？

上海市民：高，蛮高的，的确蛮高的。一般如果，你想这种靠上班，上班的工薪阶层来说，那根本就买不起房。

实际上，即便现在上海实施房产税还没有明确的时间表，但在满天飞的传言中，上海楼市已经进入了久违的寒冬。而说到房产税一旦开征所带来的影响，市场各方的反应各不相同，中介担心楼市会跌入更冷的冬天，老百姓则盼着高房价能就此终结。房产税对大家的购房需求就在记者到上海调查房产税方案的时候，《经济半小时》栏目还联合新浪和网易，共同发起了有关“房产税”的网络问卷调查，截止到6月11号为止，共有超过1万5千名网友积极参与。有意思的是，参与这次调查的网友大多来自北京、上海、广东、浙江、江苏这些房价高企的地区。面对众说纷纭的房产税，他们抱着怎样的态度？到底会产生什么样的影响？

从新浪的投票结果来看， 54.1%的投票者认为应该征收房产税，另外45.9%的人持反对票。
对于应该针对第几套房该征收房产税，对于第二套房，第三套房，以及第三套以上的房产征税的选项，分别各有约30%的人有所选择。 仅有3.2%的人表示，应该对第1套住房征收房产税。对于有购房需求的人，在房产税出台后，是否会继续购房这个问题，约53.9%的投票者表示不会继续购房，而46.1%的人依然会根据需求购房。

而房产税出台后，对房价的平抑作用能够持续多长时间，有52.3%的人认为能够持续一年以上，认为能够维持半年的有25.2%的人，有22.5%的人认为，房产税出台对房价的影响只能保持三个月。

从网易的调查结果来看，选择比例结果与新浪相似。
从这次网上调查的情况来看，如果出台房产税，有一半以上的人会因此改变购房打算。但是记者也注意到，围绕房产税调控作用的时效长短，网友们的分歧比较大，四成以上都认为，房产税抑制房价的效应不会超过一年。难道被市场称为房价最后一只杀手锏的房产税，对楼市的影响力只会来去匆匆？在楼市调控中，房产税应该怎样扮演一个正确的角色？

房地产税开征对于房价的中长期影响到底有多大？ 从世界各国的情况来看， 有的国家的确因此较好地控制了房价，以加拿大为例，所有的房地产征收1%的物业税，为地方财政服务，而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税，为全社会服务，这样的措施让炒房者望而却步。买房后，无论是别墅、排屋还是普通住宅，每年都必须向政府交纳住宅总估价1％的“房产税”。“房产税”随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万加币，每年需支付3000加币的房产税，如果十年后房子增值到100万加币，每年就需要支付1万加币的房产税。中央财经大学税务学院副院长刘桓给记者算了一笔账， 根据1986年施行的《房产税暂行条例》对于营业性用房征收房产税的计算办法，如果沿用照这个计算公式和税率来对住宅征税，那么一幢原值100万的房子，每年要缴纳的房产税是8400元，如果房产购买价格为200万，每年缴纳的房产税就是16800元。刘教授认为，过去对于房产征税集中在交易环节，而房产税是对住房保有环节每年征税，对于打击炒房会有明显作用。

中央财经大学税务学院副院长 刘桓：在北京目前随便买一套100平米房子的话，现在起码得200、300万，比如说三环以内，四环以内，那这个房子你一年不住光交税要交3、4万块钱或者2、3万块钱的话，那你说这个人他心理上能承受吗？很难。因此他会急于出手。出手的时候那么接手的人就要琢磨。我是买房的话我可以买，如果我也是炒房人，你接到我手上我要交税，因此他恐怕就不接了，所以他这种传导这种包括心理传导包括税后的传导，会造成大家对于这个，就跟击鼓传花一样都要尽快脱手为好，所以这会改变买卖双方它这种供求平衡的关系，现在是卖方市场其实有可能变成买方市场，那这样买房产生以后，那么价格就可能下跌。

记者：这是不是会是一种比较理想的状况，比如说我们国家的货币供应量这么大已经到60万亿左右了，那大家肯定会把这个强化买房子这样一个投资属性，这样子大家必须要去选择投资渠道对自己财产保值增值， 很可能拥有房子的人他把所有的一个税收成本都转嫁到了下一个环节，也就是说最后还是由消费者买房子的人承担，而且他还要更增加一笔房产税？

中央财经大学税务学院副院长 刘桓：你说的是一种可能性，这种可能性是存在的，但是问题在于就是目前我们政府的，包括学者们他们力图达到一种理想状态就是要改变这个预期。因为你想想，你有钱你现在不出手你不赚，你还有税这时候他就考虑，我何不把房卖掉，趁高位卖掉以后，我又免掉税收然后拿点钱干别的投资，因此呢，会有很多的游资会做出这样的选择，那这样的一来至少会使相当一部分投机者这个住房退出市场，他就改变了目前供应紧张这种局面 。因此他会加速这种流转，因此他会改变供求关系，而增加我们说房产的供应这是我们所希望看到的一个现象。

在今年以来的新一轮房地产调控中,房产税被老百姓视为抑制房价快速上涨的最大期待之一。但是，房产税的出台真的能像人们所期待的那样，成为抑制房价的一剂猛药吗？在上世纪八十年经济快速增长时期，日本和韩国均试图以开征房地产税等重税抑制房市价格，韩国曾对第二套居民住房征重税，原来是9%至30%的比例，最后征到50%至60%，但是房地产价格还是没有控制住。反倒使房地产供应量锐减，成本大大增加，又通过价格转移到了购房者的身上。而日本从1985～1991年的地价平均涨幅7.6%，而房价上涨超过了20%，日本开征的固定资产税并没有起到抑制房价上涨的作用。那么，如果房产税在我们国家出台，能够在多大程度上影响房地产市场呢？中国人民大学财政金融学院教授朱青指出，房价的涨跌,取决于供求关系，如果未来住房供不应求，人们还是会选择投资房产,因此，应该考虑到开征房产税后，出现的另一种可能。

中国人民大学财政金融学院教授 朱青：那么关键一点从中长期来看，如果人口因素，信贷的因素，通货膨胀的因素这些因素都没有发生变化，也就是说这些因素都是导致老百姓大量购买住房需求的一个原因，如果这些原因都没有变化，那么我们出台了不动产税，那么显然老百姓不会因为交纳，每年需要交纳一定的房产税而不去买房，因为它预期今后房价肯定还要大涨，在这种情况下即使我交了房产税，但是我持有5年以后、10年以后我们我卖房的价差收入，买卖的价差收入如果远远大于我这几年缴纳的房产税，他还是要买房的。

记者：也就是说如果供求关系不改变，市场预期不改变的话，不但不能够平抑房价，反而给最终端的消费者增加一个税收负担。

中国人民大学财政金融学院教授 朱青：对，这就有人提出来的，也人提出来所谓加法，也就现在你开征了房地产税，那么若干年以后，房地产市场仍然是求大于供，在这种形成下现在征收的房产税有可能推高房地产价格，为什么？因为现在持有住房的人可能要把它交纳的房产税，通过税负转嫁通过抬高价格，把税负转嫁给未来的购买者负担，所以现在的房产税有可能是未来推号房价的一个因素。能不能推高？那就是我们刚才所讲的，税负能不能转嫁，还要靠，还要看未来房地产的供求状况。

朱青教授的观点具有代表性， 要抑制房价过快上涨，根本的措施还是要从加大供应量入手。而房地产税的开征，最直接的作用，是在于打击投机性炒房，这会有助于大家更明确地了解住房刚性需求。

中央财经大学税务学院副院长 刘桓：因此这里需要改变人的预期，房能增值，而且无限的增值不过是传说，真正还原它原来的目的的话，那么它是住的东西，那么住的东西它的成本价应该是多少，那回归到原来的轨道上去，这是我们希望的。当然我们说挤掉泡沫，每家一套或者两套房子价格还涨那就说明，只能说明是我们国家刚性需求很大了，那这个价格上涨我们是要接受的。现在问题在于我们搞不清楚有多少房子是大家居住被迫要非买不可，有多少房子是拿着炒。当这个房地产市场它是一个卖方市场的情况之下这里边我们说投机住房、刚性住宅混在一起的话，政府要加以区别，要想办法保证那些刚性的需求，而把投资，乃至投资的住房要用，要办法挤出一部分来。那么这些做法是政府坚定不移的决心 。

目前，上海，重庆等地已经开始将各自的试点方案上报，房地产税的开征还有很多悬念，作为一名资深的国际税务专家，朱青教授认为，开征前周密考虑各种细节固然重要，但是，更需要思考的是如何使用这笔税收收入。目前我国的税收收入约占国内生产总值的18%，但是包括以社会保障等形式转移给居民的再分配，只占到国内生产总值的2%到3%， 因此，这笔税收收入增加之后，如何使之用之于民，是一个必须同步考虑的课题。

中国人民大学财政金融学院教授 朱青：在这种情况下如果它的转移性支出的政策没有跟上，那么如果他的再分配政策没有跟上，势必会减少居民部门的收入，居民部门的收入减少了，它的消费肯定会下降，所以这种政策就不利于鼓励内需，必须从国民分配收入格局的角度来考虑。

半小时观察
对眼下正在展开的楼市新政而言，房产税到底是天使还是魔鬼？很多人恐怕都会有不同的看法，就像上海方案中的70平米规定，对于绝大多数人来说，这个平均面积的标准都是合适的，但是，对于那些第一次购房的单身者来说，这就意味着他只能购买70平米以下的住房，要是购买一个两居可能就要交税，这样的规定是不是也有他的不合理之处呢？答案也许并不在房产税自身，而在于整个房地产市场乃至整个宏观经济的结构性调整。如果这一轮调整能够真正扭转财政增收依赖土地，经济增长依赖房地产的跛脚格局，房产税适时出台无疑会起到政策效应放大器的作用，促进发展方式的转变。但如果不去反思改变导致高房价的根本原因，只是看到征税的短期效应，很可能就像大家担心的，房产税的成本会像击鼓传花一样，最终转嫁给购房者。不管怎么说，对税收这项权利，政府都应当严肃而审慎地使用，确保它的稳定和长期性，不能仅仅看作一个抑制房价的工具，一针救急用的激素。