中金：房產稅出台概率下降，逢低買入內房中長期投資

16/04/2010 14:15【遏抑房價】

中金：房產稅出台概率下降，逢低買入內房中長期投資


　　《經濟通通訊社１６日專訊》國務院總理溫家寶日前主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。　　

中國國際金融有限公司發表研究報告表示，這個政策具有較強的針對性，對目前房價上漲的主要癥結有了很明確的認識和對策。這個政策出台符合該行預期，即通過差異化信貸政策來調控房價的過快上漲。從該政策來看，短期內房產稅出台的概率下降，另外近期關於房地產調控政策的各種版本將告一段落。　　

報告認為，此次國務院政策明確提出增加居住住房有效供給，說明政府已認識到增加供給是解決房價過高的根本途徑。另外在土地出讓方式上提出「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」的方式，地王頻出現象將得到遏制，有利於遏制房價過快增長，將有助於從中長期解決中國房價過高的問題。　　

該行表示，短期通過信貸抑制需求尤其是投資性需求，中長期通過增加土地供給、中小戶型商品房和保障性住房供給，同時打擊囤房、土地惜售、閒置等違規方式增加土地供給，從而達到抑制房價過快增長的目的。中金認為這個政策的效果會比較明顯。房價將在近期趨穩，並在下半年隨供給量的增加而出現調整。　　

這個政策仍需各地方政府及相關部門的後續配套細則出台，比如確定土地供給面積與結構、對二套房的認定以及規定二套房以上的購房貸款的首付比例。此次會議要求實行各省級人民政府負總責，具有差異化調控政策的特徵。中金認為，房價漲幅過快的區域將會出台相關嚴厲政策配合國務院的調控方針。　　

總的來說，國務院的此次政策在市場預期之內，而相關物業稅或房產稅的政策則相對明確短期內難以出台。認為新一輪的政策調控已經明確，未來一段時間將進入政策細化及觀察期。　　

投資建議方面，中金表示，就市場而言，房價將進入盤整和調整期，房地產股票已經充分反映了市場較為悲觀的政策調控預期。短期來看，政策靴子已經落地，地產股跌幅將有限，但仍需觀察各地方政府和相關部門的配套政策和市場走勢，地產股在短期內也很難出現較大幅度反彈。隨著下半年房地產市場進入調整期，地產股票將有較好表現。維持現在買房子不如買房地產股票的判斷不變，中長期投資者可以逢低介入、耐心持有。
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16/04/2010 14:15【遏抑房價】
光大證券：投機需求被擠出，但庫存低短期房價難回調

　　《經濟通通訊社１６日專訊》光大證券發表研究報告表示，這次國務院為遏制房價過快上漲終於動用「直接調整信貸政策、從嚴實行差別化信貸政策」，符合該行在４月初行業報告中的判斷，４月的政策主要在土地和信貸方面。　　

報告認為，政府此次提出更為嚴厲的信貸政策，原因主要是：短期內，由於住房供應周期長、彈性弱，繼續加碼對供應端的調控顯然已無法抑制房價的過快上漲，政府轉而加強對需求端的調控。

　　　　　　　　　　　＊貸款首付提高基本完全擠出投機投資需求＊　　　　　　　　　　　　　
該行表示，採取嚴格的房貸政策，將在短期內對需求產生明顯的抑制作用：貸款購買第二套房，首付不得低於５０％，貸款利率不得低於基準利率的１﹒１倍。這項政策在０７年房地產市場過熱時曾經採用過，當時對市場需求產生了立桿見影的效果。該行估算，在首付成數同樣都為５成的情況下，二套房貸從原先普遍採用的８５折利率上調到現在的１﹒１倍，相當於一次性加息１４９個基點，按３０年貸款期限，將增加月供支出１７﹒５％。而且，這次的貸款首付成數比０７年的４成首付又提高了１成，基本將完全擠出市場的投機投資需求，也將會影響一部分改善型需求。　　

另外，首次置業９０平米以上住宅的首付成數從２成提高到３成，雖然之前各家銀行在首次置業的首付成數上標準不一，但這次中央明確了一刀切的標準，將使部分首次置業者因首付款的原因而延後購房。　　

光大證券認為，嚴厲的房貸政策表明了政府抑制房價過快上漲的決心，向市場傳達了明確的信號，也將使得相當一部分不在上述信貸調控範圍內的首次置業者陷入觀望。

　　　　　　　　　　　　　　＊政策有望抑制房價過快上漲＊　　
該行表示，由於庫存 (stock balance) 仍在低位，短期房價還難以顯著回調，但有望抑制其過快上漲：目前各地特別是主要的一二線城市的庫存基本都在底部，有些甚至還未達到市場正常運行需要的基本庫存量，這也是造成３月房價繼續大幅攀升的一個重要原因。在信貸調控政策加碼後，估計需求將可能在短期內得到明顯抑制，供給需求可能在低於目前的水平上達到一定的平衡，房價未必會在短期出現顯著回調，但由於供需力量對比的變化，有望抑制房價過快上漲的勢頭。　　

報告指出，在新華社時評、房產稅開徵、二套房首付提高等更嚴厲政策將出台的傳言壓力下，內地Ａ股地產板塊從４月６日起加速下跌，地產指數期間下跌了７﹒９％，對政府可能出台更為嚴厲的調控政策已有所反映，股價短期內繼續大幅殺跌的動力已不足。至於由於需求下降帶來的房價、上市公司盈利預測下調，則需要根據房價和成交量情況來動態判斷。

　　政府現在採取的是邊出政策邊觀察效果的方式，至於後面是否還有更進一步的政策，需要看市場實際的運行情況。在效果尚不明朗的情況下，地產股還遠沒有到可以全面加倉的階段，目前建議仍以觀望為主。
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