中央嚴限內房融資, 第三套房擬徵房產稅

Orientaldaily.com 24.4.2010

中央調控樓市「萬箭齊發」，除了收緊個人買樓信貸，對發展商亦「閂水喉」，中國證監會及國土資源部今後將共同審核房地產企業上市、融資相關事宜，共同嚴控房地產企業融資；與此同時，恒盛地產（845）延遲發債計劃，或意味着內房股在本港融資難度亦增加。

過往內地房地產企業要在市場上融資，一般只需過中證監一關，不過中央電視台昨報道，中證監日前已將兩批41間房地產企業融資申請，送往國土部徵求意見，而國土部已完成首批試點運行的25間房地產企業初審工作，中證監將對這25間企業展開後續發行審核工作。

中證監相關負責人稱，目前已擬訂兩類企業納入和國土部聯合監管範圍。一是募集資金擬投向房地產項目的股權類融資企業；二是募集資金雖不投向房地產項目，但包含單純用於補充流動資金或歸還銀行貸款的內容，且原有業務包括房地產經營的股權類融資企業。

集資僅限項目開發
國土部在審核中的角色，主要針對有關企業是否涉及違法取得土地、土地閒置、拖欠地價、違規調整土地用途或規劃等問題，提供是否支持融資的意見。審核重點還有融資和募集資金投資項目的用地必須「四證」齊全，同時企業集資應僅限於項目開發。

中證監負責人表示，上述安排是為了避免企業通過「擦邊球」方式，將募集資金間接用於房地產項目，而發行公司債的房地產企業暫不納入範圍。

面對中央持續打壓樓市，未來銀根相信會持續收緊，近期內房股積極發債籌集資金，雅居樂（3383）及碧桂園（2007）等先後公布，發行6.5億美元及5.5億美元優先票據。

然而上周宣布計劃發行美元票據的恒盛卻宣布延遲發債，並指希望待市況有利時才繼續發債計劃。事實上近期內房股發債的利率已超越13%，反映市場對內房股的票據要求一定程度的風險溢價。另雅居樂宣布分拆海南項目上市料亦為籌資鋪路。

京滬深樓價料跌一成
中國人民銀行顧問李稻葵指，政府祭出鐵腕措施目的為遏止部分城市房產市場泡沫化，北京、上海、深圳等樓價或跌一成。中國社科院金融研究所研究員易憲容亦稱，房地產業面臨全面調整，如果調整達到預期目標，今年加息可能性不大。

不過，經濟學家謝國忠認為，中央應盡快將利率一次過提高2個百分點，及將銀行核心資本充足率要求由5%提至8%，才是最有效控制泡沫的措施。

中央頻密出招調控樓市，國務院本月十五日重申銀行批核個人房貸需嚴格執行差別待遇，至十七日再發布「新國十條」，要求部分高樓價地區停發第三套房；二十二日中銀監接力發功，收緊第二套房定義。
.
.
中國銀監會統一二套房定義，收緊標準，實行「認房不認貸」。

住建部規定發展商在取得預售批文10日內，一次過公布可供出售單位數目及售價，又規定沒有預售批文不能收取定金、認購後不能改名、嚴禁炒籌行為、預售資金納入監管及銷售納入信用體系。

國務院發布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十一條），要求房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上的房貸。

國務院重申首套房90方米以上首付不低於30%；第二套房首付由40%調高至50%，按揭息率不得低於基準利率的1.1倍；第三套或以上住房將大幅調高首付成數及利率水平。

.
.
中央打壓樓市炒風毫不放鬆，內地傳媒報道，中國財政部計劃向第三套房「開刀」，將第三套或以上住房定性為經營性住房，並納入房產稅徵稅範圍。

《上海證券報》昨日引述消息人士報道，財稅部門已有初步思路，未來政策重點將放在調整房產稅方面，具體而言，擬將第三套或以上住房定性為經營性住房，並納入房產稅徵稅範圍。

一年繳稅約8400元
以八六年出台的房產稅條例推算，七成按揭稅率1.2%計算，一年繳稅約8,400元人民幣，這對於擁有多套房的投資者來說將帶來壓力。

接近國稅總局專家表示，未解決是否將土地出讓金納入物業稅等難題前，短期內難以推行物業稅，故重點放在現有稅種上。若第三套房被視為經營性住房，即使沒有新政策，亦需每年繳付房產稅，將增加持有多套住房的成本。

京研壓制投機相關政策
另外，《新京報》引述北京市住建委、新聞發言人徐志軍表示，「新國十條」出台後，北京目前正在研究抑制投資投機性買樓的相關政策，短期內可出台，主要是在購買第二套、第三套房屋，將從貸款和許可方面設定一些限制。
.